„Koupě nemovitosti v zahraničí může být splněným snem o bydlení u moře, zajímavou investicí i způsobem, jak si vytvořit druhý domov. Zároveň je to ale velké finanční rozhodnutí, které vyžaduje ještě pečlivější přípravu než nákup nemovitosti v Česku. Nestačí dívat se jen na kupní cenu. Důležité je vědět, jak bude nákup financovaný, jaká pravidla platí v dané zemi, jaké budou daně, náklady na správu a případně i možnosti pronájmu.“
Monika Truchliková, generální ředitelka Modré pyramidy ze Skupiny KB
Ve srovnání s okolními zeměmi jsou Češi v plánech na nákup zahraniční nemovitosti zdrženlivější. Do pěti let ji chce pořídit 3 % Čechů, kteří plánují nákup nemovitosti. Na Slovensku a v Německu je to shodně 5 %, v Polsku 7 %. V horizontu deseti let se rozdíl částečně zmenšuje: v Česku plánuje pořízení zahraniční nemovitosti 7 %, na Slovensku 10 %, v Německu 8 % a v Polsku 10 % lidí, kteří uvažují o nákupu nemovitosti.
Výraznější rozdíly jsou vidět u generace Z. Mezi mladými Čechy plánuje koupi nemovitosti v zahraničí do pěti let 4 % těch, kteří chtějí pořídit nemovitost. V desetiletém horizontu už je to 11 %. Mladí Češi tak zaostávají za Slovenskem a Polskem, kde je zájem výraznější. Stále ale platí, že zahraniční nemovitost je pro ně reálnější variantou než pro celou populaci.
„U mladších lidí vidíme větší otevřenost různým formám bydlení i investic. Zahraniční nemovitost pro ně nemusí znamenat jen luxusní apartmán u moře. Může jít o investici, budoucí zázemí pro část roku nebo způsob, jak diverzifikovat rodinný majetek. O to důležitější je začít u realistického finančního plánu,“ doplňuje Monika Truchliková.
Nejvíc táhne Španělsko a Itálie
Největší zájem mají Češi o jižní Evropu. Při součtu pevninského Španělska a španělských ostrovů vychází jako nejpreferovanější destinace Španělsko, které uvádí 21 % Čechů plánujících pořízení nebo rekonstrukci nemovitosti v zahraničí. Samostatně nejčastější volbou je Itálie s 18 %. Následují Slovensko, Chorvatsko, Německo a Rakousko.
U mladých Čechů z generace Z je nejsilnější Itálie. Preferuje ji 22 % těch, kteří plánují pořízení nebo rekonstrukci nemovitosti v zahraničí. Španělsko při součtu pevniny a ostrovů uvádí 17 % mladých respondentů.
Země, které Češi preferují při koupi nemovitosti v zahraničí
Preferovaná lokalita
Populace ČR
Generace Z ČR
1.
Itálie
18 %
22 %
2.
Španělsko – pevnina
12 %
9 %
3.
Španělsko – ostrovy
9 %
8 %
4.
Slovensko
6 %
0 %
5.–6.
Chorvatsko
5 %
5 %
5.–6.
Německo
5 %
6 %
7.
Rakousko
4 %
5 %
8.–10.
Egypt
4 %
4 %
8.–10.
Řecko
4 %
6 %
8.–10.
Švýcarsko
4 %
7 %
Klíčová otázka: jak nákup financovat
Nákup za hranicemi často začíná otázkou, jak velkou část ceny pokrýt z úspor a jakou část financovat úvěrem. Praktickou možností může být americká hypotéka, která je zajištěná nemovitostí v Česku a u níž klient nemusí dokládat účel využití peněz. Komerční banka ji od 8. června 2026 nabízí s akční úrokovou sazbou od 5,15 % p. a. při fixaci na 1 až 3 roky. U fixace na 4 a 5 let činí sazba 5,55 % p. a. Nabídka platí pro žádosti podané do 30. června 2026.
Americkou hypotéku od Komerční banky lze využít například při koupi nemovitosti v zahraničí, rekonstrukci nebo jiné investici. Klienti si mohou půjčit až 20 milionů Kč a splácení rozložit až na 20 let.
O tom, že zájem o nákup nemovitostí v zahraničí roste svědčí i to, že Komerční bance se meziročně zvýšil počet nově poskytnutých amerických hypoték o 88 % a jejich objem dokonce o 145 %, což je dáno jak zvýšeným zájmem klientů o koupi nemovitostí v zahraničí, tak zvýšením průměrné částky, kterou si klienti půjčují – ta u nás aktuálně dosahuje 2,8 milionu Kč.
„U zahraniční nemovitosti často nejde jen o to, zda na ni člověk dosáhne. Stejně důležité je nastavit financování tak, aby mu zůstala dostatečná rezerva a aby rozuměl všem budoucím nákladům. Americká hypotéka může být v některých případech praktickou cestou, protože je zajištěná nemovitostí v Česku a klient nemusí dokládat účel využití peněz. S výběrem vhodného řešení proto lidem pomohou naši experti na bydlení, kteří s nimi projdou nejen samotné financování, ale i širší plán – od vlastních zdrojů přes rezervu až po další náklady spojené s nákupem,“ uvádí Monika Truchliková, generální ředitelka Modré pyramidy ze Skupiny KB.
Když řešíte bydlení, nestačí vybrat jeden úvěr
Při rozhodování o bydlení lidé často potřebují víc než jen vybrat konkrétní úvěr. Řeší vlastní zdroje, rezervu, budoucí náklady, případné dotace i to, které financování je pro jejich situaci nejvhodnější. Právě s tím jim mohou pomoci experti KB na bydlení.
Přehled možností najdou lidé také na stránce KB Expert na bydlení – od koupě nemovitosti přes stavbu a rekonstrukci až po energeticky úsporné bydlení, výběr dotace nebo nákup nemovitosti v zahraničí.
„Ať už člověk řeší koupi vlastního bytu, stavbu domu, rekonstrukci, úspornější bydlení nebo investici do nemovitosti v zahraničí, vyplatí se podívat na celé rozhodnutí v souvislostech. Nejen na sazbu nebo cenu nemovitosti, ale i na rezervu, budoucí náklady, právní a daňové dopady a u rekonstrukcí také na možné dotace,“ dodává Monika Truchliková.
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v zahraničí
1. Neřešte jen kupní cenu, ale celkové náklady
K ceně nemovitosti je potřeba připočítat daně, notáře, právníka, překlady, poplatky za zápis vlastnictví, pojištění, služby, energie, fond oprav, správu nemovitosti na dálku i případné náklady na pronájem.
2. Financování si připravte dřív, než podepíšete rezervaci
Jednou z možností je americká hypotéka zajištěná nemovitostí v ČR, u které není nutné dokládat účel využití peněz.
3. Počítejte s místním daňovým číslem
V Itálii jde o Codice Fiscale, ve Španělsku o NIE/NIF, v Chorvatsku o OIB, v Portugalsku o NIF a v Řecku o AFM. Místní identifikace při jednání s úřady často plní podobnou roli jako rodné číslo v Česku. Bez ní může být složité podepsat smlouvu, jednat s úřady, otevřít účet nebo řešit daně a energie.
4. Mějte vlastního právníka v dané zemi
Makléř zprostředkovává obchod, ale nemusí výhradně hájit zájmy kupujícího. Vlastní právník by měl prověřit vlastnictví, zástavy, věcná břemena, dluhy, stavební povolení, právní historii nemovitosti i to, zda skutečný stav odpovídá zápisu v katastru.
5. Ověřte, zda lze nemovitost legálně pronajímat
Pokud má být nemovitost investicí, nestačí počítat s výnosem z krátkodobého pronájmu. V řadě turistických oblastí platí licence, registrační čísla, omezení společenství vlastníků nebo lokální zákazy. Pravidla se navíc mohou rychle měnit.
6. U Španělska řešte správu, bezpečnost i riziko neoprávněného obsazení
Ve Španělsku se u druhých domovů a rekreačních bytů často zmiňuje riziko označované jako okupación – tedy neoprávněné obsazení nemovitosti; lidově se mluví o okupas. Týká se hlavně nemovitostí, které zůstávají delší dobu prázdné. Kupující by měl už před nákupem promyslet, kdo bude nemovitost pravidelně kontrolovat, jak bude zajištěná a jak rychle se majitel dozví o případném problému. Praktickým řešením může být místní správce, zabezpečovací systém nebo kamera, která pomůže včas zjistit neoprávněný vstup a umožní incident rychle nahlásit policii.
7. Myslete i na české daňové povinnosti
Pokud je kupující českým daňovým rezidentem a nemovitost v zahraničí pronajímá nebo prodává, může se ho týkat i české daňové přiznání. Vždy je proto vhodné ověřit pravidla v dané zemi i v Česku.
O výzkumu
Výzkum pro Komerční banku realizovala agentura Ipsos. Česká část proběhla online prostřednictvím Ipsos panelu Populace.cz od 29. dubna do 7. května 2026 na reprezentativním vzorku populace 18+ let o velikosti 1 500 respondentů. Samostatně byla sledována generace Z ve věku 18 až 29 let. Zahraniční sběry na Slovensku, v Německu a Polsku proběhly od 7. do 15. května 2026.
- Jaký je zájem Čechů o nemovitosti v zahraničí?
- Podle výzkumu plánuje 3 % Čechů koupi nemovitosti v zahraničí do pěti let, v horizontu deseti let už 7 %.
- Které země jsou pro Čechy nejatraktivnější?
- Nejčastěji je láká Španělsko a Itálie, kde hledají možnosti investic nebo druhého domova.
- Jak může Komerční banka pomoci s financováním?
- Komerční banka nabízí americkou hypotéku, kterou lze využít při koupi nemovitosti v zahraničí, se sazbou od 5,15 % p. a.
- Jaké jsou rozdíly v zájmu o zahraniční nemovitosti mezi generacemi?
- Mladí lidé z generace Z mají vyšší zájem, 11 % z nich plánuje koupi nemovitosti v zahraničí v horizontu deseti let.