Praha 2. března 2026 (PROTEXT) – Datum 1. dubna 2026 nebude pro realitní trh aprílem, ale spíše studenou sprchou. Česká národní banka po období varování přechází k činům a pro investory do nemovitostí mění pravidla hry. Éra, kdy se dalo budovat portfolio bytů s minimálním kapitálem a maximální „pákou“, definitivně končí. Trh se pročistí a zůstanou na něm jen ti, kdo umí počítat a mají hotovost.
Záměr centrální banky je čitelný: zchladit trh, kde ceny nemovitostí rostou dvouciferným tempem, a omezit rizikové úvěry, kterých mezi investičními hypotékami přibývá. Ačkoliv jde formálně o doporučení, banky ho budou brát jako zákon. Pro investora to znamená jediné – pokud nemáte připravený balík vlastních peněz, na hypotéku pro další byt pravděpodobně nedosáhnete.
Tvrdý náraz pro klienty s výjimkami
Zatímco dosud bylo běžné hypotékou financovat až 80 % hodnoty nemovitosti (a na výjimky u některých bank i 90 %), od dubna klesá limit LTV striktně na 70 %. To je pro trh zásadní změna. Investoři budou muset ze svého pokrýt minimálně 30 % ceny, což u pražských bytů znamená miliony korun navíc.
Největší šok čeká klienty bank, které byly dosud benevolentnější. Například Komerční banka uměla na výjimku financovat investiční byty až do 90 % LTV. Skok na nových 70 % je pro její klienty drastický – ze dne na den budou potřebovat trojnásobek vlastního kapitálu, se kterým možná kalkulovali.
Matematika, která mnohým nevyjde
Ještě větším „zabijákem“ investičních plánů může být znovuzavedení stropu celkového zadlužení (DTI) na sedminásobek čistého ročního příjmu.
Uveďme si to na příkladu z praxe: Investor s čistým příjmem 80 000 Kč měsíčně, který chce koupit byt za 5 milionů. Po 1. dubnu bude potřebovat nejen o půl milionu více v hotovosti (celkem 1,5 milionu vlastních zdrojů), ale jeho úvěrový strop bude necelých 6,8 milionu korun. Pokud už splácí hypotéku na vlastní bydlení nebo jiný úvěr, jeho kapacita bude vyčerpaná a banka mu nepůjčí ani korunu.
Co čekat? Oficiální čísla vs. realita
ČNB odhaduje, že se opatření dotkne necelých 10 % objemu nových hypoték. Expertní odhady z trhu jsou ale skeptičtější a hovoří až o 20 %, protože mnoho investorů dosud svůj záměr bance formálně nehlásilo.
Dopad bude jasný: trh se rozdělí. Bydlení pro vlastní potřebu zůstane regulací nedotčeno, ale investiční segment ovládne kvalita a cash-flow. Aby dávalo smysl „uzamknout“ v nemovitosti 30 % vlastních peněz, musí byt generovat okamžitý reálný výnos. Skončí nakupování „na objem“ a začne se tvrdě selektovat.
Pro ty, kdo o investici uvažují, tak běží neúprosný odpočet. Do 1. dubna zbývají polední týdny, kdy lze ještě využít stávajících pravidel. Kdo má rozjednaný obchod, měl by ho urychleně dotáhnout, protože po dubnu už to nebude o rychlosti, ale o tvrdých finančních limitech.
David Bureš, zakladatel & CEO FLET
O společnosti FLET
Firmu Flet (dříve Bureš & partneři) tvoří tým profesionálů specializujících se na vyhledávání, financování, rekonstrukce, pronájem a správu investičních nemovitostí v Praze. Klientům pomáhají získat z nemovitosti maximální výnos a s 25 lety praxe a více než 700 byty ve správě patří v České republice mezi špičku. Hledají způsob, jak klientům zlepšit život a naplnit jejich sny o finanční nezávislosti. Nabízejí komplexní přístup od stanovení klientova cíle až po jeho naplnění, přičemž zásadní je přátelské prostředí, férové jednání a jasná vize. Více na www.flet.cz.
Zdroj: FLET